En los últimos 14 años en el Municipio de Morón, bajo diferentes gestiones, se construyeron poco más de 650 viviendas sociales. El déficit habitacional que se observa a partir del censo 2010 marca que cerca del 50% de la viviendas con más de un hogar conviviendo (Allegamiento) son irrecuperables (Marcos et al, 2016).
Por: Mg. Rodrigo Donoso – Docente e investigador – Especialista en gestión pública
Se estima que se requieren al menos 10.000 viviendas más para aquellos hogares que viven en las viviendas irrecuperables y los hogares allegados. Esto define un panorama desalentador para el programa PROCREAR, puesto en funcionamiento por las distintas gestiones de los gobiernos centrales. Una conclusión más acabada es pensar que no es suficiente y que, consecuencia de ello, se profundizan los problemas habitacionales, generando aumento de costos en la salud pública local y bajos niveles de educación en niveles primarios y secundarios (BID-OVE, 2011).
En este terreno de política pública se desarrollaron, en diferentes lugares, alternativas para gobiernos locales como la zonificación inclusiva. Ello implica que se promueve de forma mandataria universal, o seleccionando la zona, que el desarrollador inmobiliario destine entre un 10% o 15% de m2 para viviendas asequibles a familias de ingresos bajos y medios para alquileres o venta. De esta forma, se integran hogares de altos, medios y bajos recursos. La evidencia empírica demuestra que esta articulación con el sector desarrollador impulsa de gran forma la oferta de viviendas accesibles para las clases media y baja. Hay que mencionar también que los casos relevados observan una disminución en la producción de viviendas en general y, en algunos casos, se verifica un aumento de precios de las viviendas en promedio.
Se han pensado alternativas para que el costo de construcción de la vivienda social accesible no lo encauce sólo el desarrollador, por ejemplo, planes de compensación sobre los límites de construcción o construcción de garaje en favor de desarrolladores, como también la agilización de tiempo en trámites de permisos, etc. Aún así, no hay evidencia objetiva ni comparable que demuestre los beneficios netos de este tipo de políticas, ya que los planes de compensación podrían generar nuevas dificultades y aumentar el gasto público.
Por todo ello es que, más allá de los porcentajes de exigencia al desarrollador, el plan de compensaciones o la zona en que se decida implementar, la eficacia de la política se encontrará en analizar hacia qué mercado está destinada la zonificación inclusiva, es decir qué segmento de la sociedad está dispuesta a involucrarse. En el caso de Morón sólo el 6,7% de las viviendas con allegamiento tiene capacidad económica.
Teniendo en cuenta los pro y contras de la herramienta en análisis, en el contexto del tipo específico de déficit que se ha observado en el Municipio de Morón, se debe pensar en una política de acceso a la vivienda integral. La zonificación inclusiva, se debe tener en cuenta como instrumento de bajo costo para gobiernos locales, pero debe ser complementada desde la demanda de vivienda con instrumentos de financiamiento, como fondos municipales para la vivienda (FOMUVI). Serán fondos capitalizados a partir de la re-captación de plusvalía por la intervención del Municipio en cambios de zonificación, y promoviendo permisos más ágiles para aquellos desarrolladores que se inscriban en el programa.
Fuentes de consulta
Inder Ruprah (2011) The Welfare Impacts of Social Housing Programs in Latin America. A Meta-impact Analysis. Office of Evaluation and Oversight, OVE. Inter-American Development Bank Washington, D.C.
Marco,M Di Virgilio, M y Mera, G (2016) El déficit habitacional: su medición y georreferenciación microespacial. PIUBAMAS. UBA. Buenos Aires