Los primeros días de mayo tendrán la novedad de la presentación de los nuevos créditos hipotecarios. La iniciativa que se plantea como alternativa a un alquiler conlleva además expectativas sobre el impulso a la construcción y la recuperación económica en ese sentido
Por: Rodrigo Donoso
Los créditos hipotecarios estarán ajustados por un coeficiente Unidad de Valor Adquisitivo1 (UVA) compuesto de varios índices, entre ellos, la inflación. La cuota mensual del crédito será una cuota parte del monto total adeudado más los intereses y a eso se le agrega el ajuste por UVA.
Los puntos fuertes que lo hacen atractivo a este sistema son las cuotas bajas. Al comienzo del crédito, específicamente la competencia de las distintas entidades bancarias se enfocan en los primeros años, las primeras 12 cuotas para ir ganando el mercado.
Otro punto fuerte es la amortización tipo francés, donde se van pagando los intereses y capital adeudado en forma constante, esto permite que en caso de adelantar cuotas, se adelantará capital, y el interés sobre ese capital disminuirá. Y un último incentivo particular de los créditos es que la cantidad de dinero destinada a la adquisición de la vivienda, es alto en caso de poder demostrar capacidad de pago, es decir sumando codeudores y/o copropietarios como garantes.
Las hipotecas cubren el 80% de la vivienda, el 20% restante se debe presentar un ahorro previo de los solicitantes.
Algo novedoso de la nueva línea de créditos es el seguro por aumento de cuota, permitiría un grado de previsibilidad mayor.
¿Que nos demostró la última experiencia? La inflación no fue la esperada, los salarios no acompañaron el aumento de la UVA y la proporción del ingreso destinada al pago de la cuota aumentó, en casos de manera alarmante, desarrollando un efecto de pobreza inferida por gastos de vivienda.
Los distintos paliativos que acompañaron de alguna forma el desaguisado planteado no fueron suficientes. Las acciones de diferimiento temporal de la cuota, el congelamiento del índice, generaron gastos al Estado y no solucionan ningún problema, además fueron intermitentes y discontinuadas por las distintas gestiones.
Es cierto también, que el Estado falló en la responsabilidad de informar, prevenir y proteger a las familias en el ingreso de estos créditos. Se observaron casos que para acceder a un mayor monto, para aumentar el 20% de ahorro previo necesario, se desprendieron de viviendas, préstamos familiares, ventas de autos y se solicitaron créditos personales. Por ejemplo, a una vivienda de 100 mil dólares, le corresponde un ahorro de 20 mil dólares, con 20 mil dólares más de ahorro podrían obtener un crédito de 200 mil dólares, en efecto la diferencia permitiría alcanzar una vivienda con un ambiente más o un jardín y patio.
Los créditos hipotecarios después de muchos años volvían y prometen a varias familias tener el definitivo acceso a la casa de sus vidas, que luego irían a vivir sus hijos y que allí quizás también algún día, vendrían los nietos.
Meses más tarde, no muchos, la inflación y la crisis convirtieron al coeficiente en una bomba de tiempo. A mayor nominalidad, como el caso que se describió, una variación pequeña del coeficiente haría volar por el aire la cuota mensual de la hipoteca. Pasaron los meses, y el devenir económico convirtió el sueño en pesadilla. Cuántos errores cometieron los tomadores de créditos, y cuántos el gobierno vigente que propuso los créditos, será revisión histórica o presente, en las diversas instancias judiciales que ya se han planteado.
Entonces, ¿cuál es el incentivo a tomar los nuevos créditos? La respuesta es particular y analizando cada situación personal. Los Créditos Hipotecarios UVA no son una buena medida para el problema del déficit habitacional que vivimos en Argentina, y que las diferentes gestiones nacionales y locales continúan sin resolver. Parecerían identificarse mejor con una herramienta de inversión focalizada a los deciles más altos en términos de ingresos y generando la ilusión para los deciles medios y bajos.
Las ideologías no deberían ser un impedimento sobre la identificación del déficit habitacional como problema nacional. En 1915 se aprobó un proyecto ingresado por el conservador-liberal Juan Cafferata que planteaba la necesidad de que el Estado se encargue de resolver el problema habitacional de las familias de menores ingresos, entendiendo así que esto mejoraría el desarrollo de vida y mejoraría la salud. El proyecto se llamó “Ley de Casas Baratas” y creó una comisión que impulsó varios complejos habitacionales, uno de ellos puede encontrarse en Parque Chacabuco en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. En el proyecto de Ley Cafferata escribió:
«(…) Demos a la familia, que es la base donde descansa la prosperidad de la Nación, démosle hogar higiénico y abrigado, techo protector, casa propia y habremos hecho obra de humanidad y patriotismo. Garanticemos a ese trabajador, a ese obrero, que después de sus días la esposa y los hijos tendrán asilo seguro contra la miseria, porque esas paredes adquiridas a costa de sudores y economías son su patrimonio; que su ancianidad no será turbada por el espectro criminal; que podrá poseer su hogar, el dulce hogar de las tradiciones y de los recuerdos, y habremos llenado con aplauso los deberes de nuestro mandato».2
1 La Unidad de Valor Adquisitivo UVA equivale a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado de vivienda. El valor se actualiza diariamente en función a la variación del CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia), basado en el índice de precios al consumidor.
2 Ley Nacional N.º 9677 en el año 1915